ค่าโอน ค่าธรรมเนียม และภาษีตอนขายที่ดิน คำนวณยังไง

ค่าโอนที่ดินคือค่าใช้จ่ายก้อนสุดท้ายที่หลายคนตกใจในวันโอน เพราะรวมกันแล้วอาจเป็นเงินหลายหมื่นถึงหลักแสน หากไม่เข้าใจว่ามีค่าอะไรบ้างและใครควรจ่ายส่วนไหน อาจทำให้ดีลสะดุดหรือรู้สึกว่าถูกเอาเปรียบ บทความนี้แจกแจงค่าโอนที่ดินทุกรายการตามหลักกฎหมายไทย พร้อมตัวอย่างคำนวณคร่าว ๆ ให้เห็นภาพ

อัตราและเงื่อนไขด้านล่างเป็นหลักการทั่วไปตามกฎหมายไทย ตัวเลขบางส่วน เช่น ค่าธรรมเนียมการโอน มีมาตรการลดหย่อนเป็นช่วง ๆ ตามนโยบายรัฐ จึงควรตรวจสอบอัตราล่าสุด ณ วันทำธุรกรรมกับสำนักงานที่ดินหรือกรมที่ดินทุกครั้ง

ค่าโอนที่ดินมีอะไรบ้าง

ค่าใช้จ่ายในการโอนขายที่ดินหลัก ๆ มี 4 รายการ ซึ่งบางรายการจ่ายทุกกรณี บางรายการจ่ายเฉพาะเงื่อนไข ทั้งหมดคำนวณจากราคาประเมินราชการหรือราคาซื้อขาย แล้วแต่ว่าอันไหนสูงกว่า (สำหรับบางภาษี)

• ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมิน (จ่ายทุกกรณี)
• ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมินที่สูงกว่า (เฉพาะบางกรณี)
• อากรแสตมป์ 0.5% ของราคาขายหรือราคาประเมินที่สูงกว่า (เฉพาะกรณีไม่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ)
• ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย (คำนวณจากราคาประเมินและจำนวนปีที่ถือครอง)

1. ค่าธรรมเนียมการโอน 2%

ค่าธรรมเนียมการโอนคิดที่ 2% ของราคาประเมินราชการ เป็นค่าใช้จ่ายพื้นฐานที่ต้องจ่ายทุกการโอนขาย เช่น ที่ดินราคาประเมิน 2,000,000 บาท ค่าธรรมเนียมโอนจะเท่ากับ 40,000 บาท ทั้งนี้ในบางช่วงรัฐบาลมีมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ลดค่าธรรมเนียมโอนลงเหลือ 1% หรือต่ำกว่าสำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกินเกณฑ์ที่กำหนด จึงต้องเช็กอัตราที่ใช้จริง ณ วันโอน

2. ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3%

ภาษีธุรกิจเฉพาะคิดที่ 3.3% (รวมภาษีท้องถิ่นแล้ว) ของราคาขายหรือราคาประเมินที่สูงกว่า จะเสียในกรณีที่ผู้ขายถือครองที่ดินเป็นเวลาน้อยกว่า 5 ปี หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านไม่ครบ 1 ปี (สำหรับกรณีที่อยู่อาศัย) แนวคิดคือรัฐมองว่าเป็นการขายเชิงพาณิชย์หรือเก็งกำไร จึงเก็บภาษีนี้ ถ้าถือครองเกิน 5 ปีหรือมีชื่อในทะเบียนบ้านครบตามเกณฑ์ จะไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่ไปเสียอากรแสตมป์แทน

3. อากรแสตมป์ 0.5%

อากรแสตมป์คิดที่ 0.5% ของราคาขายหรือราคาประเมินที่สูงกว่า จะเสียเฉพาะกรณีที่ไม่เข้าเงื่อนไขต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ พูดง่าย ๆ คือ รายการที่ 2 กับ 3 นี้จ่ายอย่างใดอย่างหนึ่ง ไม่จ่ายซ้ำซ้อน ถ้าถือครองนานพอจนไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ก็จะเสียแค่อากรแสตมป์ 0.5% ซึ่งถูกกว่ามาก

4. ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย

ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายเป็นส่วนที่คำนวณซับซ้อนที่สุด คิดจากราคาประเมินราชการ นำมาหักค่าใช้จ่ายเป็นเปอร์เซ็นต์ตามจำนวนปีที่ถือครอง (ยิ่งถือครองนานยิ่งหักได้มาก) แล้วหารด้วยจำนวนปีถือครองเพื่อหาเงินได้ต่อปี นำไปคำนวณภาษีตามอัตราก้าวหน้า แล้วคูณกลับด้วยจำนวนปี เจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินจะคำนวณให้ในวันโอน ผู้ขายไม่ต้องคิดเองเป๊ะ ๆ แต่ควรเข้าใจว่ายิ่งราคาประเมินสูงและถือครองสั้น ภาษีส่วนนี้ก็ยิ่งสูง

ใครจ่ายส่วนไหน ต่อรองได้ไหม

กฎหมายไม่ได้บังคับตายตัวว่าผู้ซื้อหรือผู้ขายต้องจ่ายค่าใดบ้าง ทุกอย่างต่อรองกันได้และควรระบุในสัญญาจะซื้อจะขายให้ชัดเจน แนวปฏิบัติที่พบบ่อยในเชียงใหม่มีหลายแบบ

• แบ่งครึ่งค่าธรรมเนียมและภาษีคนละครึ่ง เป็นที่นิยมเพราะยุติธรรมทั้งสองฝ่าย
• ผู้ขายรับผิดชอบภาษีเงินได้และภาษีธุรกิจเฉพาะ (เพราะเป็นรายได้ของผู้ขาย) ส่วนค่าธรรมเนียมโอนแบ่งกัน
• ผู้ซื้อรับผิดชอบทั้งหมด กรณีผู้ขายยืนราคาสุทธิ (net) ไม่ต้องการหักอะไรเพิ่ม

สิ่งสำคัญคือคุยให้จบก่อนถึงวันโอน อย่าปล่อยให้ไปเถียงกันหน้าเคาน์เตอร์สำนักงานที่ดิน เพราะเสี่ยงดีลล่ม ควรระบุให้ชัดในสัญญาว่าใครออกอะไร พร้อมทั้งเตรียมเอกสารให้ครบ ดูรายการเอกสารและขั้นตอนได้ที่ เอกสารที่ต้องเตรียมก่อนขายที่ดินและขั้นตอนโอน

ตัวอย่างคำนวณค่าโอนคร่าว ๆ

สมมติขายที่ดินราคาซื้อขาย 3,000,000 บาท ราคาประเมินราชการ 2,500,000 บาท ผู้ขายถือครองมา 3 ปี (น้อยกว่า 5 ปี จึงเข้าภาษีธุรกิจเฉพาะ) จะได้ประมาณนี้

• ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมิน 2,500,000 = ประมาณ 50,000 บาท
• ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาที่สูงกว่า (3,000,000) = ประมาณ 99,000 บาท
• อากรแสตมป์ = ไม่ต้องเสีย เพราะเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว
• ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย = คำนวณจากราคาประเมินและปีถือครอง (เจ้าหน้าที่คิดให้ในวันโอน)

ตัวเลขข้างต้นเป็นเพียงตัวอย่างประกอบความเข้าใจ ไม่ใช่ยอดจริงของธุรกรรมคุณ ควรให้เจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินคำนวณยอดจริง ณ วันโอน และตรวจสอบมาตรการลดหย่อนที่มีผลในช่วงนั้นเสมอ

สรุปคือ ค่าโอนที่ดินประกอบด้วยค่าธรรมเนียมโอน 2% บวกภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% หรืออากรแสตมป์ 0.5% อย่างใดอย่างหนึ่ง และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายตามปีถือครอง เข้าใจโครงสร้างนี้แล้วจะวางแผนได้ว่าควรตั้งราคาสุทธิเท่าไรและต่อรองกับผู้ซื้ออย่างไร เมื่อพร้อมขายจริง อย่าลืมดูภาพรวมทุกขั้นตอนที่ วิธีขายที่ดินเชียงใหม่ครบทุกขั้นตอน เพื่อไม่ให้พลาดจุดสำคัญ

เลือกชมประกาศขายที่ดินทั่วเชียงใหม่ หรือลงประกาศขายที่ดินของคุณฟรีบน CMteedin