วิธีขายที่ดินเชียงใหม่ให้ได้ราคาดี ขายเร็ว (ครบทุกขั้นตอน)
วิธีขายที่ดินเชียงใหม่ให้ได้ราคาดีและขายเร็ว ครบ 7 ขั้นตอน ตั้งแต่เตรียมแปลง ตั้งราคา เตรียมเอกสาร ลงประกาศ เจรจา จนถึงวันโอนที่กรมที่ดิน
อยากรู้วิธีขายที่ดินเชียงใหม่ให้ได้ราคาดีและไม่ต้องรอเป็นปี ต้องเข้าใจก่อนว่าที่ดินเป็นสินทรัพย์ที่ขายยากกว่าบ้านหรือคอนโด เพราะผู้ซื้อแต่ละคนมีจุดประสงค์ต่างกัน บางคนหาที่ปลูกบ้าน บางคนหาที่ทำเกษตร บางคนเป็นนักลงทุนรอเก็งกำไร คนขายที่เข้าใจว่าแปลงของตัวเองเหมาะกับใคร แล้วนำเสนอให้ตรงกลุ่ม จะปิดการขายได้เร็วและได้ราคาที่พอใจมากกว่าคนที่แค่ปักป้ายแล้วรอ
เชียงใหม่เป็นตลาดที่ดินที่คึกคักที่สุดแห่งหนึ่งของภาคเหนือ ทั้งจากคนกรุงเทพฯ ที่ย้ายมาอยู่ ชาวต่างชาติที่มองหาบ้านหลังที่สอง ไปจนถึงนักลงทุนอสังหาฯ ในพื้นที่ ยิ่งทำเลอย่างแม่ริม สันทราย หางดง หรือสันกำแพง โตต่อเนื่อง โอกาสขายก็มีสูง ขอแค่คุณเตรียมตัวให้พร้อมและวางราคาให้ถูกต้อง บทความนี้สรุปเป็น 7 ขั้นตอนที่ทำตามได้จริง
7 ขั้นตอนวิธีขายที่ดินเชียงใหม่ (ทำตามได้เลย)
- เคลียร์และเตรียมสภาพแปลงให้ดูน่าซื้อ ตรวจสอบแนวเขตและเอกสารสิทธิ์
- ประเมินและตั้งราคาให้เหมาะกับตลาด ไม่แพงเกินจนไม่มีคนสนใจ
- รวบรวมเอกสารสิทธิ์และเอกสารประกอบให้ครบก่อนลงประกาศ
- ถ่ายรูปและทำคอนเทนต์ประกาศให้เห็นจุดเด่นของแปลง
- ลงประกาศในช่องทางที่ตรงกลุ่มผู้ซื้อ
- รับสาย ตอบคำถาม พาดูที่ และเจรจาต่อรอง
- ทำสัญญาจะซื้อจะขาย วางมัดจำ และนัดโอนที่สำนักงานที่ดิน
ขั้นที่ 1 เตรียมสภาพที่ดินและตรวจแนวเขต
แปลงที่รกครึ้ม มองไม่เห็นพื้นที่จริง ทำให้ผู้ซื้อประเมินไม่ออกและต่อราคาแรง ก่อนลงประกาศควรตัดหญ้า ถางวัชพืช และเปิดทางเข้าให้เดินดูได้สะดวก ถ้าเป็นที่เปล่ากลางทุ่ง ควรปักหลักหรือทำป้ายบอกแนวเขตให้ชัด สิ่งที่คนมักลืมคือการตรวจสอบว่าหมุดหลักเขตยังอยู่ครบไหม และเนื้อที่จริงตรงกับในโฉนดหรือไม่ หากไม่แน่ใจ ควรขอรังวัดสอบเขตกับสำนักงานที่ดินก่อน จะช่วยตัดปัญหาข้อพิพาทแนวเขตตอนใกล้โอน
อีกเรื่องที่กระทบราคาโดยตรงคือทางเข้าออก แปลงที่ไม่มีทางสาธารณะติด (ที่ตาบอด) ขายยากและราคาต่ำกว่ามาก หากที่ของคุณเข้าถึงด้วยภาระจำยอมหรือทางจำเป็น ควรมีเอกสารรับรองให้ชัดเจน เพราะเป็นคำถามแรก ๆ ที่ผู้ซื้อจริงจังจะถาม
ขั้นที่ 2 ประเมินและตั้งราคาขายที่ดินเชียงใหม่
หัวใจของการขายเร็วคือราคา ตั้งแพงเกินตลาดคือสาเหตุอันดับหนึ่งที่ทำให้ที่ดินค้างขายเป็นปี ให้เทียบสองฐานเสมอ คือราคาประเมินราชการ (ดูได้ที่กรมธนารักษ์หรือสำนักงานที่ดิน) กับราคาตลาดจริงจากแปลงข้างเคียงที่กำลังขายหรือเพิ่งขายไป ทำเลเดียวกันในเชียงใหม่ราคาต่างกันได้หลายเท่าตามหน้ากว้างติดถนน รูปแปลง และสีผังเมือง อ่านวิธีคิดละเอียดได้ในคู่มือ ตั้งราคาขายที่ดินยังไงให้ขายได้ ไม่ขาดทุน ก่อนเคาะราคาจริง
เทคนิคที่ช่วยให้ขายเร็วคือตั้งราคาเปิดสูงกว่าราคาที่รับได้จริงราว 5-10% เผื่อเจรจา แต่ต้องไม่หลุดกรอบตลาดจนคนเลื่อนผ่าน ถ้าอยากปิดไว การตั้งราคาให้อยู่ในระดับที่ผู้ซื้อรู้สึกว่าคุ้ม จะเรียกคนดูได้มากและเกิดการแข่งกันเสนอ
ขั้นที่ 3 เตรียมเอกสารสิทธิ์ให้ครบ
ก่อนประกาศ ควรถ่ายสำเนาโฉนดหรือเอกสารสิทธิ์ (น.ส.3ก. หากมี) เก็บไว้ และตรวจว่าชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ตรงกับผู้ขาย ไม่มีอายัดหรือติดจำนองค้าง หากที่ดินยังติดจำนองกับธนาคาร ต้องเตรียมยอดไถ่ถอนไว้ล่วงหน้า เพราะจะทำการไถ่ถอนพร้อมโอนในวันเดียวที่สำนักงานที่ดิน การมีเอกสารพร้อมทำให้คุณดูเป็นมืออาชีพและปิดดีลได้เร็วขึ้น รายการเอกสารทั้งหมดดูได้ที่คู่มือขั้นตอนถัดไปของชุดนี้
ขั้นที่ 4 ถ่ายรูปและทำคอนเทนต์ประกาศ
รูปคือด่านแรกที่ตัดสินว่าคนจะคลิกประกาศของคุณหรือเลื่อนผ่าน ถ่ายในช่วงแสงสวย เช้าหรือเย็น ให้เห็นทั้งภาพมุมกว้างของแปลง ทางเข้า วิว (ถ้ามีดอยหรือทุ่งนา) และถ่ายจากมุมสูงด้วยโดรนได้ยิ่งดี เพราะช่วยให้ผู้ซื้อเห็นรูปแปลงและสภาพแวดล้อมโดยรอบ
- ถ่ายภาพมุมกว้างเห็นเต็มแปลงและทางเข้าออก
- ถ่ายภาพมุมสูง (โดรน) เพื่อโชว์รูปแปลงและทำเล
- ถ่ายจุดขาย เช่น วิวดอย ติดลำเหมือง ต้นไม้ใหญ่ ไฟฟ้าน้ำประปาที่พร้อม
- ทำแผนผังแปลงระบุขนาดกว้างยาวและทิศ
ส่วนคำบรรยาย ให้ระบุข้อมูลที่ผู้ซื้อต้องรู้อย่างครบถ้วน เนื้อที่กี่ไร่กี่งานกี่ตารางวา ประเภทเอกสารสิทธิ์ หน้ากว้างติดถนนกี่เมตร สีผังเมือง สาธารณูปโภค และราคา วิธีเขียนให้ประกาศน่าอ่านและติดค้นหา ดูได้ที่ เขียนประกาศขายที่ดินออนไลน์ให้ปัง
ขั้นที่ 5 ลงประกาศให้ตรงกลุ่มผู้ซื้อ
ลงในแพลตฟอร์มที่คนหาซื้อที่ดินเชียงใหม่เข้ามาดูจริง อย่างเว็บรวมประกาศที่ดินเฉพาะทางจะเจอผู้ซื้อที่ตั้งใจมากกว่าโพสต์ลอย ๆ ในโซเชียล คุณสามารถ ลงประกาศขายที่ดินบน CMteedin เพื่อให้แปลงของคุณไปอยู่หน้ารวมทำเลที่คนค้นหาอำเภอนั้น ๆ เจอ ยิ่งกระจายหลายช่องทางและอัปเดตประกาศสม่ำเสมอ โอกาสเจอผู้ซื้อก็ยิ่งสูง
ขั้นที่ 6 เจรจาและปิดการขาย
เมื่อมีคนติดต่อ ตอบให้ไว ให้ข้อมูลตรงไปตรงมา และพร้อมพาดูที่ ผู้ซื้อที่จริงจังมักต่อราคาเป็นเรื่องปกติ ให้เตรียมใจไว้ว่าจะลดได้ถึงเท่าไรโดยไม่ขาดทุน อย่ารีบรับข้อเสนอแรกถ้ายังไม่ถึงราคารับได้ แต่ก็อย่าแข็งจนดีลหลุด เทคนิคปิดเร็วคือชี้จุดเด่นที่หายากในทำเลนั้น เช่น หน้ากว้างติดถนน วิวดี หรือผังเมืองที่สร้างได้ตามที่ผู้ซื้อต้องการ
อย่าตกลงราคาปากเปล่าแล้วปล่อยยาว ควรทำสัญญาจะซื้อจะขายและรับเงินมัดจำเป็นลายลักษณ์อักษรทุกครั้ง เพื่อป้องกันผู้ซื้อเปลี่ยนใจหรือถูกแทรกกลางคัน
ขั้นที่ 7 นัดโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน
เมื่อวางมัดจำแล้ว นัดวันโอนที่สำนักงานที่ดินตามเขตที่ตั้งของแปลง (เช่น สำนักงานที่ดินสาขาแม่ริม สันทราย หางดง) วันโอนทั้งสองฝ่ายต้องนำเอกสารตัวจริงไปพร้อมกัน เจ้าหน้าที่จะคำนวณค่าธรรมเนียมการโอน ภาษี และอากรแสตมป์ ให้ตกลงกันล่วงหน้าว่าใครออกส่วนไหน เมื่อชำระครบและจดทะเบียนโอนเสร็จ ผู้ซื้อรับโฉนดที่เปลี่ยนชื่อแล้ว ผู้ขายรับเงินส่วนที่เหลือ ถือเป็นอันปิดการขายสมบูรณ์
สรุปคือ วิธีขายที่ดินเชียงใหม่ให้ได้ราคาดีและขายเร็ว ไม่มีทางลัดวิเศษ แต่มีลำดับที่ชัดเจน เตรียมแปลงให้ดูดี ตั้งราคาให้ตรงตลาด เอกสารครบ คอนเทนต์เด่น ลงในที่ที่คนซื้อจริงเห็น แล้วเจรจาอย่างมีข้อมูล ถ้าพร้อมแล้ว เริ่มจากดูราคาทำเลข้างเคียงและ ลงประกาศขายที่ดินของคุณบน CMteedin ได้เลย เพื่อให้แปลงไปถึงสายตาผู้ซื้อทั่วเชียงใหม่
คำถามที่พบบ่อย
ขายที่ดินเชียงใหม่ใช้เวลานานไหม
ขึ้นอยู่กับทำเล ราคา และเอกสารพร้อมแค่ไหน แปลงที่ตั้งราคาตรงตลาดและมีทางเข้าออกชัดเจนอาจขายได้ในไม่กี่สัปดาห์ถึงไม่กี่เดือน ส่วนแปลงที่ตั้งราคาสูงเกินไปอาจค้างเป็นปี
ขายที่ดินเองไม่ผ่านนายหน้าได้ไหม
ได้ หากคุณมีเวลาจัดการเอกสาร ถ่ายรูป ลงประกาศ และพาดูที่เอง จะประหยัดค่านายหน้า แต่ถ้าไม่มีเวลาหรือแปลงขายยาก การใช้นายหน้าที่รู้จักตลาดในพื้นที่ก็ช่วยได้
ต้องตั้งราคาขายเผื่อต่อไหม
ควรเผื่อไว้ราว 5-10% เพราะผู้ซื้อส่วนใหญ่ต่อราคา แต่อย่าตั้งสูงจนหลุดกรอบราคาตลาดจนไม่มีคนสนใจ
ค่าใช้จ่ายวันโอนที่ดินใครเป็นคนจ่าย
ตามกฎหมายไม่ได้บังคับตายตัว ส่วนใหญ่ตกลงกันเอง อาจแบ่งครึ่งหรือฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งรับผิดชอบ ควรระบุให้ชัดในสัญญาจะซื้อจะขายก่อนถึงวันโอน
เลือกชมประกาศขายที่ดินทั่วเชียงใหม่ หรือลงประกาศขายที่ดินของคุณฟรีบน CMteedin
