เอกสารที่ต้องเตรียมก่อนขายที่ดิน + ขั้นตอนโอนที่กรมที่ดิน
รวมเอกสารขายที่ดินที่ต้องเตรียมครบก่อนโอน ทั้งโฉนด บัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน หนังสือมอบอำนาจ พร้อมขั้นตอนวันโอนที่สำนักงานที่ดิน
เตรียมเอกสารขายที่ดินให้ครบตั้งแต่ต้น คือสิ่งที่แยกดีลที่ปิดได้ราบรื่นออกจากดีลที่ล่มกลางทาง ผู้ซื้อจำนวนไม่น้อยถอยเพราะผู้ขายเอกสารไม่พร้อม โฉนดหาย ชื่อไม่ตรง หรือมีปัญหามรดกที่ยังไม่จัดการ บทความนี้รวมรายการเอกสารที่ต้องเตรียมตามแต่ละกรณี พร้อมสรุปขั้นตอนวันโอนที่สำนักงานที่ดินให้เห็นภาพชัด ๆ
หลักการคือ ทั้งผู้ขายและผู้ซื้อต้องนำเอกสารตัวจริงไปแสดงต่อเจ้าหน้าที่ในวันโอน สำเนาอย่างเดียวไม่พอ และควรเตรียมสำเนาเผื่อไว้หลายชุด เพราะบางรายการต้องยื่นซ้ำ
เอกสารขายที่ดินที่ผู้ขายต้องเตรียม (กรณีบุคคลธรรมดา)
- โฉนดที่ดินตัวจริง (น.ส.4จ.) หรือเอกสารสิทธิ์อื่น เช่น น.ส.3ก. ฉบับจริง
- บัตรประชาชนตัวจริงพร้อมสำเนา
- ทะเบียนบ้านตัวจริงพร้อมสำเนา
- ทะเบียนสมรส (กรณีสมรสแล้ว) หรือทะเบียนหย่า พร้อมหนังสือยินยอมของคู่สมรส
- ใบเปลี่ยนชื่อ-สกุล (หากชื่อในโฉนดกับบัตรไม่ตรงกัน)
- หนังสือมอบอำนาจ (ทด.21) พร้อมสำเนาบัตรผู้มอบและผู้รับมอบ หากไม่ไปเอง
จุดที่คนพลาดบ่อยคือชื่อในโฉนดไม่ตรงกับบัตรประชาชนเพราะเคยเปลี่ยนชื่อสกุล หรือเป็นผู้หญิงที่สมรสแล้วเปลี่ยนนามสกุล ต้องมีเอกสารเชื่อมโยงให้ครบ อีกเรื่องคือหากสมรสโดยชอบด้วยกฎหมาย ที่ดินอาจเป็นสินสมรส ต้องมีหนังสือยินยอมจากคู่สมรสก่อนถึงจะโอนได้
กรณีมอบอำนาจให้คนอื่นไปโอนแทน
หากผู้ขายไปสำนักงานที่ดินเองไม่ได้ ต้องทำหนังสือมอบอำนาจตามแบบของกรมที่ดิน (ทด.21) กรอกให้ครบถ้วน ระบุเลขโฉนด เนื้อที่ และขอบเขตอำนาจให้ชัด พร้อมแนบสำเนาบัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของทั้งผู้มอบและผู้รับมอบ ลงลายมือชื่อให้ตรงกับบัตร ระวังการกรอกผิดหรือเว้นช่องว่าง เพราะเจ้าหน้าที่อาจไม่รับและต้องเลื่อนนัด
กรณีนิติบุคคล (บริษัท/ห้างหุ้นส่วน)
ถ้าผู้ขายเป็นบริษัท ต้องเตรียมเอกสารเพิ่มเพื่อพิสูจน์อำนาจการทำนิติกรรม
- หนังสือรับรองบริษัทอายุไม่เกิน 1 เดือน (บางแห่งกำหนดไม่เกิน 3 เดือน ควรตรวจกับสำนักงานที่ดิน)
- บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น (บอจ.5)
- รายงานการประชุมกรรมการที่มีมติอนุมัติการซื้อขายที่ดิน
- บัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของกรรมการผู้มีอำนาจลงนาม
- ตราประทับบริษัท (ถ้ามี)
กรณีที่ดินได้มาจากมรดก
หากที่ดินยังเป็นชื่อเจ้ามรดกที่เสียชีวิตแล้ว ต้องจัดการมรดกให้เรียบร้อยก่อน โดยทั่วไปต้องมีคำสั่งศาลตั้งผู้จัดการมรดก จดทะเบียนโอนมรดกใส่ชื่อทายาทหรือผู้จัดการมรดกในโฉนดก่อน แล้วจึงขายต่อได้ เอกสารที่เกี่ยวข้อง เช่น ใบมรณบัตร คำสั่งศาล และเอกสารแสดงความเป็นทายาท ควรปรึกษาสำนักงานที่ดินหรือทนายล่วงหน้าเพราะใช้เวลาพอสมควร
กรณีที่ดินติดจำนองกับธนาคาร
ที่ดินที่ยังผ่อนหรือค้ำเงินกู้อยู่กับธนาคาร โฉนดตัวจริงจะอยู่ที่ธนาคาร ก่อนขายต้องติดต่อธนาคารขอยอดไถ่ถอน (ยอดปิดหนี้) แล้วในวันโอนจะทำการไถ่ถอนจำนองและโอนกรรมสิทธิ์พร้อมกันที่สำนักงานที่ดิน โดยมักใช้เงินจากผู้ซื้อไปปิดหนี้ธนาคารก่อน ส่วนที่เหลือจึงเป็นของผู้ขาย ควรนัดสามฝ่าย (ผู้ขาย ผู้ซื้อ ธนาคาร) ให้ตรงวันเพื่อไม่ให้ขั้นตอนสะดุด ประเภทเอกสารสิทธิ์ก็มีผลต่อความง่ายในการกู้และโอน อ่านความต่างได้ที่ โฉนด (น.ส.4) กับ น.ส.3ก. ต่างกันอย่างไร
ขั้นตอนวันโอนที่สำนักงานที่ดิน
- ทั้งสองฝ่ายไปที่สำนักงานที่ดินตามเขตที่ตั้งแปลง พร้อมเอกสารตัวจริงครบ
- รับบัตรคิวและยื่นคำขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม (ประเภทขาย)
- เจ้าหน้าที่ตรวจสอบเอกสารและสอบสวนคู่กรณีว่าซื้อขายด้วยความสมัครใจ
- เจ้าหน้าที่ประเมินราคาและคำนวณค่าธรรมเนียม ภาษี และอากรแสตมป์
- ชำระค่าธรรมเนียมและภาษีตามที่ตกลงว่าใครออกส่วนไหน
- ลงนามในเอกสารโอน เจ้าหน้าที่จดทะเบียนและสลักหลังโฉนดเปลี่ยนชื่อ
- ผู้ซื้อรับโฉนดที่เปลี่ยนชื่อแล้ว ผู้ขายรับเงินส่วนที่เหลือ ถือเป็นอันเสร็จ
ควรตรวจสอบและตกลงเรื่องค่าใช้จ่ายวันโอนให้ชัดในสัญญาก่อน เพราะค่าธรรมเนียมและภาษีรวมกันอาจเป็นเงินหลายหมื่นถึงหลักแสน ดูรายละเอียดการคำนวณได้ที่ ค่าโอน ค่าธรรมเนียม และภาษีตอนขายที่ดิน
สรุปคือ เอกสารขายที่ดินไม่ได้มีแค่โฉนด แต่มีชุดเอกสารประกอบที่ต่างกันตามสถานะผู้ขายและที่มาของที่ดิน เตรียมให้ครบล่วงหน้า ตรวจชื่อให้ตรง จัดการมรดกหรือจำนองให้เรียบร้อยก่อนถึงวันนัด แล้วการโอนที่สำนักงานที่ดินจะราบรื่นและปิดการขายได้ในวันเดียว หากยังไม่แน่ใจว่าเริ่มตรงไหน ลองดูภาพรวมทั้งหมดในคู่มือ วิธีขายที่ดินเชียงใหม่ครบทุกขั้นตอน
คำถามที่พบบ่อย
โฉนดที่ดินหาย จะขายได้ไหม
ต้องแจ้งขอออกใบแทนโฉนดที่สำนักงานที่ดินก่อน โดยนำหลักฐานการแจ้งความและพยานไปยื่น ใช้เวลาดำเนินการระยะหนึ่ง เมื่อได้ใบแทนแล้วจึงขายและโอนได้ตามปกติ
คู่สมรสต้องเซ็นยินยอมด้วยไหม
หากที่ดินเป็นสินสมรส (ได้มาระหว่างสมรส) ต้องมีหนังสือยินยอมจากคู่สมรสจึงจะโอนได้ แต่ถ้าเป็นสินส่วนตัวหรือได้มาก่อนสมรส อาจไม่ต้อง ควรตรวจสอบกับสำนักงานที่ดิน
ที่ดินติดจำนองธนาคารขายได้ไหม
ได้ โดยติดต่อธนาคารขอยอดไถ่ถอนล่วงหน้า แล้วทำการไถ่ถอนจำนองพร้อมโอนในวันเดียวกันที่สำนักงานที่ดิน มักใช้เงินผู้ซื้อไปปิดหนี้ก่อน ส่วนที่เหลือเป็นของผู้ขาย
ต้องไปโอนที่สำนักงานที่ดินสาขาไหน
ต้องไปสำนักงานที่ดินตามเขตที่ตั้งของแปลง เช่น ที่ดินในอำเภอแม่ริมต้องโอนที่สำนักงานที่ดินสาขาแม่ริม ไม่สามารถโอนข้ามเขตได้
เลือกชมประกาศขายที่ดินทั่วเชียงใหม่ หรือลงประกาศขายที่ดินของคุณฟรีบน CMteedin
